przemyslanezarabianie-logo

A nie mówiłem że branżę nieruchomości czeka kryzys. A to dopiero początek

Data publikacji:
30 września 2020

To że branżę nieruchomości czekają ciężkie czasy mówiłem już dawno. Patrząc na wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach byłem przerażony. Z jednej strony żałowałem, że nie kupiłem nieruchomości kilka lat temu (oczywiście wspierając się kredytem). Z drugiej życie nauczyło mnie tego, że nic nie rośnie wiecznie i prędzej czy później następuje korekta. Złoto, akcje, samochody, ropa czy właśnie nieruchomości - Nic nie rośnie wiecznie.

Logiczne, że mało prawdopodobne aby ceny nieruchomości zeszły do poziomu z roku 2000 za metr kwadratowy. Nigdy nie lubiłem historii, bo zawsze uważałem że ludzie nie wyciągają z niej wniosków (Gdyby było inaczej to pierwsza wojna światowa byłaby ostatnią). Ostatni kryzys na rynku nieruchomości rozpoczął się w trzecim kwartale 2008 roku. Cena za metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie spadła z średniej 8611 zł/mkw w ciągu czterech lat z hakiem do średniej 6466 zł/mkw czyli o prawie 25%. Jeszcze raz to napiszę, żeby osoby przekonane o wiecznej stabilności rynku nieruchomości zrozumieli: Ceny spadły o dwadzieścia pięć procent.

Ceny mieszkań 2020 rok

Za metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić średnio 9265 zł (powierzchnia 40-50 mkw.). Za małe mieszkania trzeba zapłacić średnio 10 220 zł za metr kwadratowy (do 35 mkw.) Jeżeli chcesz zobaczyć jak to wygląda w innych miejscowościach to odsyłam Cię do artykułu na serwisie bankier.pl (kliknij tutaj).

Do tej pory deweloperzy jak i osoby wynajmujące mieszkania były rozpieszczane. Deweloperzy zarabiali. Wynajmujący zarabiali. Zarabianie na wynajmie mieszkań wyglądało tak cukierkowo, że mnóstwo osób brało kredyty pod korek byle tylko kupić kilka mieszkań i je wynajmować. Cena za wynajem pozwalała na spłatę kredytu i jeszcze coś zostawało w kieszeni.

Cytując jedną z mądrości inwestora Warrena Buffetta "Bój się, gdy inni są chciwi, i bądź chciwy, gdy inni się boją". Zdaję sobie sprawę, że osoby posiadające wiele mieszkań w kredycie, które do tej pory były wynajmowane i generowały zysk, nie to chciałyby usłyszeć. Moim zdaniem rynek nieruchomości czeka korekta. Może nie tak głęboka jak z 2008 roku, ale...

Jaka korekta będzie na rynku nieruchomości?

Obecna sytuacja przypomina partię szachów: Deweloperzy i wynajmujący mieszkania - z wiadomych powodów - niechętnie obniżają ceny mieszkań. Potencjalni Klienci na zakup mieszkania czy wynajmujący, czekają na spadek cen w związku z sytuacją spowodowaną koronawirusem. Wszystko rozchodzi się o to, kto dłużej wytrzyma.

Do tej rozgrywki dołącza się trzeci gracz czyli bank. Kupujący mieszkania w kredycie mają teraz utrudnione zadanie. Bank zaostrzył wymagania odnośnie kredytów hipotecznych. Tutaj nie jestem ekspertem, ale niezależny doradca kredytowy Tomasz Wostal w razie co służy pomocą - Nie znam lepszego eksperta w sprawach kredytowych i jeżeli ktoś ma załatwić kredyt hipoteczny to bez mrugnięcia okiem polecam tego człowieka.

W tej partii szachów na znacznie lepszej pozycji są wynajmujący mieszkania niż deweloperzy czy właściciele nieruchomości. Jeżeli mieszkanie nie jest w kredycie to jeszcze nie ma tragedii, bo nawet obniżając czynsz najmu, będzie można wyjść do przodu (tyle że mniej). Gdy jednak mieszkanie jest w kredycie to już nie robi się tak różowo i oby nie doszło do sytuacji w której pieniądze z wynajmu mieszkania nie starczą na pokrycie chociaż kosztów kredytu.

Nie spodziewałbym się korekty w wysokości 25% która miała miejsce pomiędzy latami 2008-2012. Moim zdaniem korekta wyniesie około 10% ale nadejdzie znacznie szybciej niż w przeciągu czterech lat (maksymalnie dwa lata). Jeżeli dysponujesz dużą ilością wolnej gotówki, to będzie można znacznie taniej kupić nieruchomości - Na rynku pierwotnym i wtórnym

Sam czaję się na zakup nieruchomości
Spokojnie czekam na korektę. Z racji że mieszkanie będę chciał kupić na Tarchominie to dopiero jak cena wyniesie na rynku pierwotnym wyniesie maksimum 6200 zł mkw. a na rynku wtórnym 7000 zł mkw. Już teraz na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania w takiej cenie, ale jest ich mało więc czekam na rozwój sytuacji na rynku. Dlaczego sądzę że będzie korekta?

Sam czaję się na zakup nieruchomości. Spokojnie czekam na korektę. Z racji że mieszkanie będę chciał kupić na Tarchominie to dopiero jak cena wyniesie na rynku pierwotnym maksimum 6200 zł mkw. a na rynku wtórnym 7000 zł mkw. Już teraz na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania w takiej cenie, ale jest ich mało więc czekam na rozwój sytuacji.

Dlaczego sądzę że będzie korekta?

Już 9 lipca informowałem że czeka nas korekta w artykule W co warto inwestować pieniądze w 2020 roku i zapewne we wcześniejszych artykułach też wspominałem, że rynek nieruchomości jest już mocno napompowany. Powoli z tego „balonu” uchodzi powietrze, ale jeszcze trzeba cierpliwie poczekać. Cierpliwość jest moją mocną stroną i powinna być każdej osoby, która myśli o długoterminowym inwestowaniu pieniędzy.

Największym winowajcą jest oczywiście koronawirus, który przyczynił się do:

  • Mnóstwo ludzi potraciło pracę lub zarabia mniej niż przed wybuchem pandemii – Branża turystyczna, rozrywkowa, hotelarska itd.
  • Studenci nie muszą chodzić na studia (lub nie chodzi ich tak wielu) – W Warszawie wiele uczelni wprowadziło tryb mieszany: 50% studentów chodzi teraz, a 50% w drugiej połowie roku. Oznacza to o połowę mniejsze zapotrzebowanie na wynajem mieszkania.
  • Mniej turystów w Polsce – Mniejsza liczba wynajmu krótkoterminowego
  • Strach o sytuację finansową – Ludzie zaciskają pasa i jak mogą, to wolą powrócić do domu rodzinnego niż płacić za wynajem, zwłaszcza jak utracili źródło dochodów lub uległo ono dużemu obniżeniu.
  • Spadku stóp procentowych – Tutaj banki dostają po dupie, ale spokojnie… One w ten czy inny sposób sobie to odbiją, a zapłacą za to oczywiście Klienci.

Do tego zakładam że liczba pracowników z Ukrainy jest mniejsza niż przed wybuchem pandemii (strach przed zamknięciem granic). Trzeba sobie zadać proste pytanie: Czy przez to wszystko ceny nieruchomości będą stać w miejscu, rosnąć czy spadać? Dla mnie spadek jest logiczny i miało to już miejsce w historii, która lubi się powtarzać.

Już spadają ceny za wynajem mieszkania

Na potwierdzenie moich słów odwołuję Cię do artykułu odnośnie cen wynajmu mieszkań z najpóźniejszą datą jaką znalazłem na portalu innpoland.pl (artykuł tutaj). Z artykułu już w pierwszym akapicie przeczytasz że ceny najmu mogą spaść nawet o 20-25%. Artykuł nie jest zbyt długi, ale w sieci jest wiele na temat spadku cen najmu – Według mnie to dopiero początek obniżek, a to oznacza że robi się pole do negocjacji dla wynajmujących.

Czy mnie – jako wynajmującego mieszkanie – cieszy ta sytuacja? Powinna, ale bardziej smuci niż raduje. Nie płacę za wynajem mieszkania dużo, a i tak mógłbym już dawno zakupić mieszkanie w kredycie, tyle że jest to dla mnie jeszcze nieopłacalne. Taka duża obniżka cen oznacza, że ogromna ilość osób posiadających mieszkania w kredycie będzie w tragicznej sytuacji finansowej.

Mieszkania trafią na sprzedaż z racji braku rentowności. Będzie ich tyle, że zacznie się obniżanie cen, aby tylko „pozbyć się problemu”. Strata jednych. Okazja dla drugich. Nie każdy dysponuje wolną gotówką pozwalającą przetrwać kryzys który może potrwać kilka miesięcy lub i kilka lat (więcej niż dwa lata nie, ale to optymistycznie założenie).

Zawsze cieszy mnie to gdy ktoś próbuje poprawić swoją sytuację finansową. Niestety nie zawsze się to udaje i osoby które w tą branżę weszły w ostatnich latach czekają ciężkie czasy i próba wytrzymałości. Może się okaże, że nie mam jednak racji?? Poczekamy kilka miesięcy i będzie wiadomo, ale znaki na Niebie i Ziemi wskazują, że jednak ze smutkiem powiem „A nie mówiłem”.

Michał Lembicz
Prowadzę tego bloga od 1 sierpnia 2018 roku. Potrzebowałem motywacji do zmian na tle zarówno biznesowym jak i osobistym. Czy wyciągniesz z bloga jakieś wartości dodatnie? Nie wiem, ale super jak znajdziesz dla siebie coś wartościowego.

Skomentuj

© 2020 Prawa autorskie zastrzeżone. Informuję, że treści zawarte na blogu są wyrazem moich osobistych podglądów i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Polityka prywatności Rodo i plików cookies

crossmenu